TITOLO III
Indici e parametri edilizi e urbanistici
Art. 13
Definizione degli indici e parametri
1. Gli indici e i parametri edilizi e urbanistici sono definiti nel modo seguente:
a) Superficie territoriale ST
E' l'area complessiva interessata da un intervento urbanistico attuativo, comprendente
le aree per l'urbanizzazione primaria e secondaria e le aree destinate all'edificazione.
b) Superficie fondiaria SF
E' l'area destinata all'edificazione, che risulta dalla ST sottraendo le superfici per
le opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
c) Superficie utile lorda SUL
E' la somma delle superfici lorde di ciascun piano dell'edificio, comprese entro il
perimetro esterno delle murature, includendo "bow window", scale e ballatoi di
accesso, vani ascensori, cavedi per impianti tecnici, nonché il sottotetto qualora
abitabile o utilizzabile (come indicato alla successiva lettera t).
Contribuiscono al calcolo della superficie utile lorda, con una quota pari al 50% della
loro entità, i porticati di uso condominiale ed il piano seminterrato (come definito alla
successiva lettera u).
Non contribuiscono al calcolo della superficie utile lorda:
- i piani completamente interrati (come definiti alla successiva lettera u);
- i porticati pubblici o d'uso pubblico;
- i volumi tecnici emergenti dalla copertura piana o dalle falde del tetto, destinati ad
extracorsa degli ascensori, scale di accesso alla copertura, locali strettamente necessari
per impianti, serbatoi, vasi di espansione o canne fumarie;
- scale di sicurezza antincendio esterne ed aperte, nonché qualsiasi rampa esterna di
scala non coperta, terrazze e logge aperte.
d) Volume V
E' la somma dei prodotti della superficie lorda di ciascun piano per l'altezza dello
stesso piano, misurata tra le quote di calpestio del piano stesso e del piano superiore.
Per l'ultimo piano, l'altezza è quella compresa tra la quota di calpestio e
l'intradosso del solaio piano o, per coperture a falde, l'altezza media dell'intradosso
relativa alla superficie lorda computata.
e) Indice di fabbricabilità territoriale IT
E' il rapporto tra il volume (V) massimo realizzabile in una determinata zona e la
superficie territoriale (ST) della zona stessa.
f) Indice di utilizzazione territoriale UT
E' il rapporto tra la superficie utile lorda (SUL) massima realizzabile in una
determinata zona e la superficie territoriale (ST) della zona stessa.
g) Indice di fabbricabilità fondiaria IF
E' il rapporto tra il volume (V) e la superficie fondiaria (SF).
h) Indice di utilizzazione fondiaria UF
E' il rapporto tra la superficie utile lorda (SUL) e la superficie fondiaria (SF).
i) Superficie coperta SC
E' la proiezione orizzontale delle superfici lorde fuori terra.
l) Indice di copertura IC
E' il rapporto tra la superficie coperta (SC) e la superficie fondiaria (SF).
m) Altezza delle fronti H
E' l'altezza di ogni parte di prospetto in cui può essere scomposto l'edificio,
misurata dalla linea di terra alla linea di copertura computando i corpi arretrati qualora
non compresi.
La linea di terra è definita dall'intersezione della parete del prospetto con il piano
stradale o il piano del marciapiede o il piano del terreno a sistemazione definitiva.
La linea di copertura è definita, nel caso di copertura piana, dall'intersezione della
parete del prospetto con il piano corrispondente allo estradosso del solaio di copertura;
nel caso di copertura a falde, dall'intersezione della parete di prospetto con il piano
corrispondente all'estradosso della falda di copertura.
Salvo diversa specifica prescrizione dei singoli strumenti urbanistici, la misura
dell'altezza non tiene conto del vano scala, dell'ascensore e di canne fumarle, né delle
maggiorazioni corrispondenti a bocche di lupo o agli accessi esterni, carrabili e
pedonali, al piano seminterrato, purché gli accessi stessi, realizzati in trincea
rispetto alla linea di terra, non siano di larghezza superiore a m. 3.
n) Altezza massima degli edifici HMAX
E' la massima tra le altezze delle diverse parti di prospetto in cui può essere
scomposto l'edificio, misurate come alla precedente lettera m).
Nel caso di prospetti in cui siano presenti falde inclinate di tetti (a capanna,
sfalsati o ad unico spiovente), per altezza massima si considera quella corrispondente
all'intersezione delle pareti di prospetto con il piano corrispondente all'estradosso
della falda di copertura purché il colmo non superi di ml. 1,80 l'altezza cosi misurata;
in caso diverso l'altezza massima va misurata alla linea di colmo (v. figure 1, 2, 3 e 4).
Per i corpi di fabbrica aventi dimensione minima in pianta maggiore di 10 m., è
possibile superare i m. 1,8 di cui alla fig. 1, purché la pendenza delle falde di
copertura non oltrepassi il 35%.
Nel caso che le falde di copertura coincidano con le pareti inclinate dei prospetti,
l'altezza massima va sempre misurata alla linea di colmo (v. figure 5 e 6).
Per edifici ubicati su terreni con pendenza naturale superiore al 15%, l'altezza
massima consentita dagli strumenti urbanistici, salvo prescrizioni più restrittive degli
stessi, può essere superata di un 20% nelle parti a valle dei prospetti, con un massimo
assoluto di ml. 2,00 (v. figura 7).
o) Distacco tra gli edifici DF
E' la distanza (minima) tra le pareti antistanti gli edifici, o corpi di fabbrica degli
stessi, salvo le pareti prospettanti sugli spazi interni di cui alla successiva lettera
r), misurata nei punti di massima sporgenza.
Due pareti si intendono prospicienti quando l'angolo formato dal prolungamento delle
stesse è inferiore ai 70 gradi sessagesimali e la sovrapposizione è superiore a 1/4
della distanza minima tra le pareti stesse.
Per gli edifici gradonati la distanza viene misurata in corrispondenza di ogni
arretramento
p) Distacco dai confini DC
E' la distanza tra la proiezione verticale della parete dell'edificio e la linea di
confine, misurata nel punto di massima sporgenza.
Si intende come confine, oltre che la linea di separazione delle diverse proprietà
esistenti o la linea che definisce i diversi lotti o comparti dei piani attuativi, anche
la linea di delimitazione di aree pubbliche per servizi o attrezzature individuata negli
strumenti urbanistici.
q) Distanza dalle strade DS
E' la distanza tra la proiezione verticale della parete dell'edificio ed il ciglio
della sede stradale, comprensiva di marciapiede e delle aree pubbliche di parcheggio e di
arredo stradale
r) Spazi interni agli edifici
Si intendono per spazi interni le aree scoperte circondate da edifici per una lunghezza
superiore ai 3/4 del perimetro, così suddivise:
- patio, si intende per patio lo spazio interno di un edificio ad un solo piano, o
all'ultimo piano di un edificio a più piani, con normali minime non inferiori a m. 6,00 e
pareti circostanti di altezza non superiore a m. 4,00;
- cortile, si intende per cortile lo spazio interno di cui al successivo articolo 81,
comma 1;
- chiostrina, si intende per chiostrina lo spazio interno di cui al successivo articolo
81, comma 3.
s) Numero dei piani
E' il numero dei piani fuori terra, compreso l'ultimo eventuale piano in arretramento
ed escluso il piano seminterrato anche se abitabile o agibile.
t) Piano sottotetto abitabile o utilizzabile
Si intende per piano sottotetto quello compreso tra il solaio piano di copertura
dell'ultimo piano e le falde del tetto.
Il piano sottotetto è da considerare abitabile ove pur non risultando destinato ad
abitazione presenti un'altezza sufficiente per ottenere l'abitabilità, ai sensi del D.M.
5 luglio 1975, pubblicato nella gazzetta ufficiale del 18 luglio 1975, n. 190. Il piano
sottotetto è da considerare utilizzabile (e quindi da conteggiare come superficie utile
lorda) per la porzione la cui altezza netta interna misurata dal piano del pavimento
all'intradosso del solaio, è superiore a ml. 1,50.
u) Piano interrato e piano seminterrato
Si definisce piano seminterrato il piano sito al piede dell'edificio e parzialmente
interrato, quando la superficie delle pareti perimetrali comprese al di sotto della linea
di terra è superiore al 50% della superficie totale delle stesse pareti perimetrali.
Si definisce piano interrato il piano sito al piede dell'edificio quando le pareti
perimetrali sono completamente comprese entro la linea di terra, salvo le porzioni
strettamente necessarie per bocche di lupo, accessi, carrabili e pedonali, purché
realizzati in trincea rispetto alla linea di terra.
Nel caso di edifici di volumetria particolare, sia per le dimensioni che per la
posizione su terreni in forte pendenza e per l'articolazione volumetrica nell'attacco a
terra, ai fini dell'individuazione delle parti interrate e seminterrate si dovrà
scomporre il piano in porzioni rispettivamente da considerare fuori terra, seminterrate e
interrate (v. figura 8).
v) Superficie utile abitabile o utilizzabile SUA
E' la superficie di pavimento degli alloggi o dei locali ad altra destinazione,
misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e balconi.
z) Superficie complessiva SC
La superficie complessiva è costituita dalla somma della superficie utile abitabile e
dal 60% del totale delle superfici non residenziali destinate a servizi ed accessori
(Snr), misurate al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e
finestre (Sc = Su + 60% Snr).
Le superfici per servizi ed accessori riguardano:
1) cantinole, soffitte, locali motore ascensore, cabine idriche, lavatoi comuni,
centrali termiche ed altri locali a stretto servizio delle residenze;
2) autorimesse singole e collettive;
3) androni di ingresso e porticati liberi;
4) logge e balconi.
I porticati di cui al numero 3) sono esclusi dal computo della superficie complessiva
qualora gli strumenti urbanistici ne prescrivano l'uso pubblico.
aa) Fronte dell'edificio
Si intende il tratto visibile, da un punto di vista ortogonale, di un edificio
indipendentemente dall'andamento planimetrico delle pareti che lo delimitano, e, quindi,
la fronte viene calcolata secondo la distanza in metri tra due punti estremi dell'intero
prospetto.
bb) Fabbricato o edificio
Si intende qualsiasi costruzione coperta, comunque infissa al suolo con le più
svariate tecnologie, isolata da vie e spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni
mediante muri maestri che si elevano, senza soluzioni di continuità, dalle fondamenta al
tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via e abbia una o più scale
autonome.
Per il fabbricato residenziale si intende quel fabbricato o quella parte di fabbricato
destinato esclusivamente o prevalentemente ad abitazione; per fabbricato non residenziale
si intende quel fabbricato o quella parte di fabbricato destinata esclusivamente o
prevalentemente ad uso diverso da quello residenziale.
cc) Ampliamento
Si intende l'ulteriore costruzione in senso orizzontale o verticale di abitazioni o di
vani in un fabbricato già esistente.
dd) Abitazione, stanza, vano
1) Per abitazione (appartamento, alloggio) si intende un insieme di vani o anche un
solo vano utile, destinato all'abitare per famiglia, che disponga di un ingresso
indipendente sulla strada o su pianerottolo, cortile, terrazza;
2) Per vano si intende lo spazio scoperto, delimitato da ogni lato da pareti (in
muratura, legno o vetro), anche se qualcuna non raggiunge il soffitto. La parte interrotta
da notevole apertura (arco e simili) deve considerarsi come divisorio di due vani, salvo
che uno di essi, per la sue piccole dimensioni, non risulti in modo indubbio come parte
integrante dell'altro;
3) per stanza (vano utile) si intende il vano compreso nell'abitazione, che abbia luce
ed aria dirette ed un'ampiezza sufficiente a contenere al meno un letto (camera da letto,
sale da pranzo, studi, salotti, ecc.), nonché la cucina ed i vani ricavati dalle
soffitte, quando abbiano i requisiti di cui sopra;
4) per vani accessori si intendono i vani compresi nelle abitazioni destinati ai
disimpegni, bagni, anticamere, corridoi, ecc., nonché la cucina quando manchi di uno dei
requisiti sopracitati per essere considerata stanza.
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